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东南亚房产投资深度分析 为何青睐柬埔寨?

编辑:魏世武时间:2019-08-20来源:价格有效期至:2019-09-03

为了抑制房地产过热,国内定下了房住不炒的主基调,同时出台限购/限售/提高首付比例/提高贷款利率等政策。

以前,在中国人固有的房地产投资逻辑中,房价一直是稳步上涨的,至于持有成本、现金流等其他因素,都可以忽略不计。现在,这种投资逻辑已经不管用了。

并且,中国的租金回报率,也就是现金流都是极低的。北上广深等一线城市都在1.5%以下,好一点如成都、武汉在2%左右,都跑不过CPI涨幅。

另外,在“中美贸易战”的影响下,人民币汇率上演了一场惊心动魄的“过山车”行情,面对“人民币贬值”,人们不禁担忧自己的资产会大幅缩水。

在这种背景下,不少国人纷纷将置业目标瞄向海外,那投资海外房产有哪些意义呢?

其实主要是三点:汇率、租金现金流、房价溢价的收益。当然有收益也有一定风险,事情必然是双面的。

第一、投资高增长的市场——那些类似十年前或者15年前的中国的地方,可能复制国内高增长的情况,这是一个高风险当然也是高收益的投资;

第二、投资成熟市场可以获得稳定的现金流,很多市场可以达到5%以上。

第三、货币对冲。现在人民币是否能保持在一个很好的位置,对未来的家庭生活会产生很大影响。所以我们需要进行多货币种类的配置,而不是押注单边上涨。

可是,海外国家那么多,不可能都去一一了解吧,那我们该把置业投资区域选定在哪里呢?

的答案是:东南亚

为何这么说,觉得理由有以下这几条:

1、在“一带一路”战略扶持下,泛亚铁路的逐步贯通,加之中国中铁、中国铁建等大型国企也纷纷到东南亚各国承建项目,包括碧桂园、万科、绿地、万达在内的众多房企从2013年起进军东南亚房产市场,可以说是房产蓬勃正当时。

2、东南亚很多国家的房产政策宽松,适合国人投资。

3、柬埔寨、缅甸、老挝等国家的房产还处在价值洼地,具有广阔的投资空间。

4、东南亚国家的城镇化处在起步阶段,未来将有大量的人口转移到城市居住,对房子的需求很旺盛。

5、东南亚整体旅游市场向好,能吸引到全球各地游客前来游玩,导致投资型公寓有很大市场。

下面,再来看一下东南亚各国房产开发情况以及未来投资研判:

根据居民收入水平,我们把东南亚国家分为四个层级——

东南亚各国分布图

东南亚各国分布图

第一层为高收入国家:新加坡、文莱

第二层为中上等收入国家:马来西亚、泰国

第三层为中等偏下收入国家:印尼、菲律宾、越南

第四层为低收入国家:柬埔寨、缅甸、老挝

新加坡

新加坡公寓价格市中心均价约1.8万美金每平米,稍次一点的市区房1-1.5万美金每平米左右,郊区均价则在7000-9000美金每平米左右。在房产投资方面,新加坡有严格的购买限制和诸多税费,外国人在新加坡购房需要交纳高达20%的额外印花税。投资价值有限。

文莱

文莱区位图

文莱区位图

文莱一直是个低调而宁静的国家,面积只有重庆1/14,但却因为该国蕴藏丰富的石油与天然气,富得流油,国民幸福程度超乎你想象......文莱福利这么好,人口又少,所以奉劝各位房产投资客可以忽略了。

马来西亚

从2010年以来,马来西亚房价呈现跳跃式上涨,涨幅超过45%,尤其是首都吉隆坡地区,房价更是以每年17%左右的价格上涨。但是,作为资源出产型经济体,马来西亚受国际市场影响很大,汇率不稳,投资风险极大。加之该国犯罪率较高、房产出售有限制、买房投资不能移民,这无疑又加大了房产投资的不确定性。

泰国

曼谷房价走势预测 数据来源 :NESDB

曼谷房价走势预测 数据来源 :NESDB

泰国是这两年东南亚房产投资中比较热门的国家,但是随着进场投资客的暴增,也使得这两年泰国的房价被炒得过高,此时你还奢望着去当一回接盘侠吗?如果放在4、5年前投资,投资回报和租售比都不错,但现在想要高的投资回报已经不可能,而且由于房价上涨,租售比也大大降低,某些中介宣传的租售比5-6%,那是几年都没有改过的数据了。

印度尼西亚

外国人士在印尼购买独栋住宅和公寓的价格机制

外国人士在印尼购买独栋住宅和公寓的价格机制

东盟成员国里,从经济发展、人口红利上来看,印尼是比较适合投资的国家,但印尼因为历史遗留问题,排华严重,气候不稳定,经常有海啸,去那边投资还是要三思而后行的。

菲律宾

众所周知,人口红利增长会推动房地产的发展。菲律宾总人口1.05亿人口,首都马尼拉2300万人口(与上海人口相当)。按人口增长数据来看,未来15年的菲律宾房产拥有广大的发展空间。

外国人在菲律宾只能购买高层公寓,不能购买土地和别墅,且每年需要支付12%的房产增值税。

越南

在经历过2012—2013年房产泡沫之后,越南楼市逐渐复苏,但是前景尚未明朗。越南对外国买家政策限制严苛、不能贷款、产权50年、胡志明基建落后等原因,让很多投资客一直不敢下手。不过有条件的话,去那边间接投资地皮和工厂还是值得考虑滴。

缅甸

当地房价较贵,私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的,外国人也不可拥有土地产权。如此折算,性价比不太高。

而且,购房税费有明显的划分,3000万缅元(16.5万人民币)以下需缴纳15%的税费,3000万至1亿缅元(55万元人民币)之间需缴纳20%的税费,超过1亿缅元以上的需缴纳30%的税费。

老挝

磨丁经济特区全景效果图

磨丁经济特区全景效果图

老挝旅游业正在迅猛发展,而且未来会伴随着中老铁路等一系列基础工程的完善而腾飞更高。这为当地的酒店公寓出租等提供了稳定的客源,近几年颇受国人投资关注的磨丁经济特区(由老挝政府与中资企业合力开发)就有推出酒店公寓产品。老挝房产价值还处在价值洼地,这边的房产基本上是以美元资产定价结算,这样极大地规避了外汇风险。

柬埔寨

目前,柬埔寨进入30多年来的最好发展时期,经济持续稳定发展,近年来GDP增长率均保持在7%的较高水平。过去15年,柬埔寨经济年均增长率超过7%,排名世界第六,东南亚第一。

柬埔寨的房产主要集中在首都金边,海滨城市西哈努克港。7年前柬埔寨通过法律,允许外国人在柬埔寨购买房产,虽然起步时间较晚,但由于是价值洼地,其投资潜力和投资回报是东南亚最高的。购房者主要来自中国大陆、台湾、马来西亚、新加坡和欧美等地区。

首都金边不动产才刚起步,基础建设正积极推进,有如80年代的台湾、90年代的上海,有着强劲的成长空间。

在柬埔寨投资房产有哪些优势?

1、政治优势:更为亲华,既有历史原因(西哈努克国王与毛主席相交颇深),也有现实因素(政治问题,中国可帮其在外交和经济上逐渐独立,摆脱别国控制)参与其中。

2、价格优势:金边市区现今房价约1~2万一平米,较之其它东南亚国家的首都价格要低很多,性价比高,这也注定了柬埔寨房产升值空间巨大。

3、结算优势:与老挝一样,柬埔寨的房产也是以美元来定价结算的。美元为国际强势货币,在柬埔寨完全流通,使用美元购买房地产可避免汇兑损失。

4、收益优势:在《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》中,柬埔寨的金边房价以16.7%涨幅领跑全球。而在《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》榜单中,金边的投资回报指数依然最高,达到了29.4%。

5、自由交易优势:外国人买房享受和柬埔寨本国人一样的产权证,可以自由买卖,不限购不限贷。

6、出租优势:柬埔寨公寓出租率目前90%以上,供不应求,部分是开发商包租,剩余的是物业公司协助出租,也可以自行找中介公司出租。

7、产权优势:柬埔寨和马来西亚都是土地私有制,但柬埔寨的房产是永久产权,马来西亚有永久产权和99年产权,永久产权贵。

最后补充一点,对于普通投资者而言,应该怎样在东南亚这个市场里投资置业呢?

回归到价值投资本身,房子本身不具备投资价值,房子背后占据的资源和产业价值才是投资的核心!比如:学区房,有价值的不是房子是学区房;文旅地产,有价值的是稀缺的旅游资源和旅游行业带来的关联性客户需求即市场机会。房地产的价值说白了是对应稀缺资源和产业价值具象的货币表现,只有认清本源才能知道该选择何种房产进行投资,在你投资东南亚房产之前最好考虑清楚一下四个问题:

1、该房产背后的产业是否是当局政府希望外籍人士介入的产业,这决定了政策的安全性。

2、该产业是否是该国的核心支柱产业,这决定了市场的稳定性。

3、这个产业周期在未来的走向趋势,这决定了未来收益时间和空间的弹性。

4、对应到这个产业我们是否知道你的租客和买房客在哪里,是谁,这决定了运营收益以及谁会来接盘。

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